Evin değeri kâğıt üzerinde yüksek olabilir. Ama bir ay içinde nakde ihtiyacın olursa o değeri cebine koyabilir misin? Likidite, bu sorunun cevabıdır ve çoğu zaman ev alırken en az konuşulan konudur. Bu yazıda konuyu sade bir dille anlatıyoruz.
Bir varlığın likit olması iki şeye bağlıdır: hızlı nakde dönebilmesi ve bunu yaparken değerinden fazla kaybetmemesi. Banka hesabındaki para her an çekilebilir; likiditesi en yüksektir. Bir ev ise ikisinde de zayıftır: satış haftalar ya da aylar sürebilir ve hızlı satmak istersen fiyattan vazgeçmen gerekebilir.
Her ev farklıdır. Aynı sokakta bile kat, cephe, bina yaşı ve iç durum fiyatı değiştirir; “tek fiyat” yoktur.
Alıcı sayısı sınırlıdır. Belli bir fiyat bandında ve belli bir bölgede, evi gerçekten almak isteyen ve alabilecek kişi sayısı azdır.
Fiyat pazarlıkla bulunur. İlan fiyatı satıcının istediği fiyattır; gerçekleşen fiyat genellikle konuşarak oluşur.
Alıcının çoğu krediye ihtiyaç duyar. Kredi onayı, ekspertiz ve tapu işlemleri süreyi uzatır; faizler yükseldiğinde alıcı sayısı daha da azalabilir.
Evi parçalayamazsın. 100 bin TL’ye ihtiyacın olursa evin küçük bir parçasını satamazsın; ya tamamını satarsın ya da hiçbirini.
Evinin piyasa değerinin yaklaşık 5 milyon TL olduğunu düşün. Bir ay içinde nakde ihtiyacın var.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Alım-satım giderleri arasında tapu harcı, emlak danışmanı komisyonu, bazı durumlarda vergi ve ekspertiz gibi kalemler olabilir. Oranlar ve kurallar zamanla değişebildiği için güncel bilgi için resmî kaynaklara ve uzmanlara bakmak gerekir.
Aynı ev, talebin güçlü olduğu bir dönemde hızlı, talebin zayıf olduğu bir dönemde yavaş satılır. Bölgenin satışta bekleyen stoku (arz) ve satış hızı bunun işaretçileridir. Arz ve talebin nasıl okunduğunu Arz-Talep Dengesi yazısında ayrıntılı anlattık.
GayrimenkulGPT’nin mahalle raporunda yatırım skorunun dört faktöründen ikisi satış süresi ve stok baskısıdır. Rakamlar yazılımla hesaplanır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Likidite, bir varlığın hızlıca ve değerinden fazla kaybetmeden nakde çevrilebilmesidir. Banka hesabındaki para en likit varlıktır; ev ise satış süreci uzun ve masraflı olduğu için düşük likiditeli bir varlık sayılır.
Her ev benzersizdir, alıcı sayısı sınırlıdır, fiyat pazarlıkla belirlenir ve alıcı çoğu zaman krediye ihtiyaç duyar. Ayrıca evin bir kısmını satamazsın; ya hepsini satarsın ya hiçbirini.
Süre bölgeye, fiyata ve piyasa durumuna göre değişir; sabit bir süre yoktur. Hızlı satmak için genellikle piyasa fiyatının altına inmek gerekir; bu da acil ihtiyacın bir maliyeti olur.
Tapu harcı, emlak danışmanı komisyonu, bazı durumlarda vergi ve ekspertiz gibi kalemler olabilir. Oranlar ve kurallar zamanla değişebildiği için güncel bilgi için resmî kaynaklara ve uzmanlara bakmak gerekir.
Tüm birikimini tek bir konuta bağlamamak ve kısa vadeli ihtiyaçlar için ayrı, kolay nakde çevrilebilir bir rezerv tutmak, acil durumda fiyattan taviz verme riskini azaltır. Bu genel bir bilgidir; kişisel durumuna göre bir uzmana danışabilirsin.