“Peşinatı küçük tutayım, kalan parayla başka bir şey yaparım” fikri sık duyulur. Mantığı kaldıraçtır ve iki yönlü çalışır. Bu yazıda kaldıracın ne olduğunu, peşinat oranı ve faiz ile nasıl değiştiğini, hiç formül ezberlemeden bir örnekle anlatıyoruz.
Kaldıraç, kendi paranın yanında borç kullanarak daha büyük bir varlığa sahip olmaktır. Konut kredisi bunun en yaygın örneğidir: 5 milyon TL’lik evi 1,5 milyon TL’nin kendi paran, 3,5 milyon TL’nin banka parası olarak alırsın. Evin fiyat hareketi 5 milyon TL üzerinden gerçekleşir ama senin cebinden çıkan sadece 1,5 milyon TL’dir.
5 milyon TL’lik bir ev düşünelim. Faiz ve giderleri şimdilik dışarıda bırakıyoruz. Fiyat yüzde 20 artarsa ya da yüzde 20 düşerse kendi paran üzerinden sonuç şöyle olur:
| Alım biçimi | Kendi paran | Fiyat +%20 | Fiyat −%20 |
|---|---|---|---|
| Peşinat %30 (kredi 3,5 milyon) | 1,5 milyon TL | +%66,7 | −%66,7 |
| Peşinat %50 (kredi 2,5 milyon) | 2,5 milyon TL | +%40 | −%40 |
| Nakit (kredisiz) | 5 milyon TL | +%20 | −%20 |
Birinci satırda 1 milyon TL’lik fiyat hareketi, 1,5 milyon TL’lik kendi paranın üzerinden hesaplandığı için yüzde 66,7 eder. Kaldıraç ne kadar yüksekse, aynı fiyat hareketi sonucu o kadar çok büyütür.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Yukarıdaki tablo faizi hesaba katmıyordu. Oysa kredinin faizi, evin değer artışından mutlaka düşülmesi gereken bir maliyettir.
Kredi 3,5 milyon TL, yıllık faiz yüzde 30 olsun (uydurma bir oran).
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Burada karşılaştırdığımız şey değer artışı ile faiz oranıdır. Bunun anlamı basit: kredinin maliyeti evin değer artışından yüksekse kaldıraç sana kaybettirir; düşükse kazandırır. Gelecekteki değer artışını kimse kesin bilemez; bu yüzden hesap bir tahminle değil, farklı senaryolarla yapılmalıdır. Kira gelirinin taksitleri ne kadar karşıladığına ise Kira Getirisi ve Amortisman Süresi yazısında değiniyoruz.
Taksiti gelirimle rahat taşıyabilir miyim? Gelir düşse ya da başka bir gider çıksa bile?
Fiyat bir süre düşerse ne yaparım? Satmak zorunda kalmadan bekleyebilecek durumda mıyım?
Faiz ve diğer maliyetlerden sonra değer artışı yeterli mi? Başa baş noktasını farklı senaryolarda hesapladım mı?
Peşinatı bir kez daha düşündüm mü? Daha yüksek peşinat riski azaltır, ama kendi paranı da daha çok bağlar.
Taksit ve toplam geri ödeme gibi rakamlar yapay zekâya yaptırılmamalı, kodla hesaplanmalıdır. SibelGPT’de GayrimenkulGPT’nin kredi simülasyonu bunu yapar. Unutma: bu yazı genel bilgidir; kararını kendi gelirine ve riske bakışına göre sen verirsin.
GayrimenkulGPT’de tutarı ve vadeyi girerek bankaların taksit ve toplam geri ödemesini gör. Hesap yazılımla yapılır, yapay zekâ rakam üretmez.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Kaldıraç, kendi paranın yanında borç kullanarak daha büyük bir varlık satın almaktır. Fiyat arttığında kazanç sadece kendi paranın üzerinden hesaplandığı için yüzde olarak büyür; fiyat düştüğünde kayıp da aynı şekilde büyür.
Peşinat arttıkça borç azalır ve kaldıraç düşer. Örneğin yüzde 30 peşinatla kaldıraç yaklaşık 3,3 kattır; peşinat yüzde 50 olursa kaldıraç 2 kata iner. Kaldıraç düştükçe hem olası kazanç hem de olası kayıp küçülür.
Hayır. Kazanç, evin değer artışının kredi faizi ve diğer giderlerin üzerinde kalmasına bağlıdır. Değer artışı faizin altında kalırsa kaldıraç kazancı değil, maliyeti büyütür. Geçmiş dönemlerdeki sonuçlar gelecek için bir vaat değildir.
Taksit; kredi tutarı, vade ve faiz oranına bağlıdır ve kodla çalışan bir hesaplamayla bulunmalıdır. SibelGPT GayrimenkulGPT içindeki kredi simülasyonu bu hesabı yazılımla yapar; yapay zekâ rakam üretmez.
Gelir azalırsa ya da taksit beklenenden ağır gelirse borcu taşıyamama riskidir. Fiyatın düştüğü bir dönemde satmak zorunda kalmak, kaybı kalıcı hale getirebilir. Bu yüzden taksit ve diğer giderlerin gelirine oranı dikkatle düşünülmelidir.