“Bu ev kaç yılda amorti olur?” sorusu gayrimenkulde en çok sorulan sorulardan biridir. Cevabı kolay görünür ama içinde birkaç tuzak vardır. Bu yazıda formülü iki dakikada öğreniyor, ardından bu rakamın neyi anlattığını ve neyi gösteremediğini konuşuyoruz.
Evin fiyatı 5.000.000 TL, aylık kirası 25.000 TL olsun.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Getiri yükseldikçe süre kısalır. Aynı hesabı farklı getiri seviyeleri için yan yana koyalım:
| Brüt kira getirisi | Yaklaşık amortisman süresi |
|---|---|
| %4 | 25 yıl |
| %5 | 20 yıl |
| %6 | 16,7 yıl |
| %8 | 12,5 yıl |
| %10 | 10 yıl |
Kira getirisi, evin nakit akışı üreten tarafını gösterir: ev fiyatına göre her yıl ne kadar kira geliyor. Aynı fiyatlı iki evden hangisi daha çok kira getiriyor, bir ilçe ile komşusu arasında kira ve fiyat nasıl ayrışıyor gibi sorulara hızlı cevap verir. Kıyaslama aracı olarak değerlidir.
Brüt rakam, ev sahibinin cebine giren parayı değil, kâğıttaki kirayı gösterir. Net tabloyu bozan başlıca kalemler şunlardır:
Boş kalma süresi. Kiracı değişirken geçen aylar kira gelmez. Yılda bir ay boş kalmak bile yıllık gelirin on ikide birini siler.
Bakım ve onarım. Tadilat, boya, eşya ve arıza masrafları genellikle ev sahibine aittir.
Vergiler ve sigorta. Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri olabilir. Kurallar ve istisnalar zamanla değişebilir; güncel durum için mali müşavire danışmak gerekir.
İlan kirası ile gerçekleşen kira farkı. İlandaki kira çoğu zaman pazarlıkla değişir. Ortalama kira rakamları da ilan verilerine dayanıyorsa gerçek sözleşme kirasından sapabilir.
Kira artışı sınırları. Mevcut kiracıda kira artışı hukuki kurallara tabi olabilir; “piyasa kirası”na çıkmak her zaman hemen mümkün olmaz.
Ortalamanın yanıltması. Bir mahallede çok az ilan varsa ortalama kira tesadüfi olabilir. Az sayıda ilana dayanan rakamlara temkinli yaklaşmak gerekir.
Önceki örnekte yıllık kira 300.000 TL’ydi. Ev sahibinin yıl içinde bir ay boş kaldığını (−25.000 TL) ve bakım, emlak vergisi, sigorta gibi giderlerin toplamının 30.000 TL olduğunu varsayalım. Kira gelirine ilişkin vergiyi hesaba katmıyoruz; yani gerçek net rakam bundan da düşük olabilir.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Kira getirisi “fiyatın kiraya oranı” olduğu için iki şekilde yükselebilir: kira artar ya da fiyat düşük kalır. İkinci durum her zaman iyi bir işaret değildir. Bazı bölgelerde yüksek getiri, düşük fiyat artışı beklentisini, zor satılabilirliği (likidite) ya da yüksek kiracı değişimini yansıtabilir. Düşük getirili bölgelerde ise piyasa gelecekte daha hızlı değer artışı bekliyor olabilir ya da fiyat bir süre içinde kiradan fazla yükselmiş olabilir.
Bu yüzden kira getirisi tek başına bir karar ölçütü değil; değer artışı, likidite, bölgenin yapısı ve kendi hedefinle birlikte okunan bir göstergedir. Değer artışının enflasyonun üstünde mi altında mı kaldığını ise ayrı bir yazıda anlattık: Nominal ve Reel Getiri.
Evi krediyle alıyorsan aylık taksiti kira gelirinle karşılaştırmak gerekir. Kredinin yıllık maliyeti kira getirisinden yüksekse, kira taksiti karşılamaz ve aradaki fark senin cebinden çıkar. Bu durumda evin değer artışı beklentisi kararda daha çok ağırlık taşır, yani karar daha fazla belirsizliğe bağlanır. Taksit ve toplam geri ödeme hesabı için yapay zekâya değil, kodla çalışan bir hesaplamaya güvenmek gerekir; GayrimenkulGPT’deki kredi simülasyonu bunu yapar.
İstanbul’un 39 ilçesinde ortalama m² fiyatı, kira ve brüt kira getirisini karşılaştır. Rakamlar yazılımla hesaplanır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Yıllık toplam kira gelirini evin fiyatına bölüp 100 ile çarparsın. Örneğin 5 milyon TL’lik evin aylık kirası 25 bin TL ise yıllık kira 300 bin TL’dir; 300 bin ÷ 5 milyon = yüzde 6 brüt kira getirisi.
Evin fiyatının sadece kira gelirleriyle kaç yılda geri döneceğini gösteren basit bir orandır: ev fiyatı ÷ yıllık kira. Yüzde 6 brüt getiri yaklaşık 16,7 yıla karşılık gelir. Kira ve fiyatın zamanla değişeceğini, vergi ve giderlerin hesaba katılmadığını unutmamak gerekir.
Brüt getiri, kiranın tamamını evin fiyatına böler. Net getiride boş kalan aylar, bakım ve onarım, emlak vergisi, sigorta, kira gelirine ilişkin vergi gibi ev sahibine kalan giderler düşülür. Net getiri her zaman brüt getiriden düşüktür.
Hayır. Yüksek kira getirisi bazen düşük fiyat artışı beklentisini, bazen de daha yüksek kiracı değişimi, boş kalma veya satış zorluğu gibi riskleri yansıtabilir. Kira getirisi tek başına bir değerlendirme ölçütü değildir; değer artışı, likidite ve bölgenin özellikleriyle birlikte okunmalıdır.
Krediyle alınan bir evde aylık taksit genellikle kira gelirinden yüksek olur ve aradaki fark ev sahibinin cebinden çıkar. Bu durumda evin değer artışı beklentisi kararda daha fazla ağırlık taşır; bu da ek bir risk demektir. Taksit hesabı için kredi simülasyonu kullanılabilir.