“Evim bir yılda yüzde 45 değerlendi” cümlesi kulağa güzel gelir. Ama aynı yıl market, kira, ulaşım ve okul masrafların da yükseldiyse, o yüzde 45’in ne kadarı gerçekten sana kaldı? Bu yazıda bu soruyu formül ezberlemeden, günlük hayattan örneklerle cevaplıyoruz. Sonunda kendi evin ya da bakmayı düşündüğün bir ev için aynı hesabı yapabileceksin.
Nominal, rakamın üzerinde yazan değerdir: evin 5 milyon TL’den 7 milyon TL’ye çıktı, yani nominal olarak yüzde 40 arttı. Reel ise bu artıştan genel fiyat artışını çıkardıktan sonra kalandır; yani paranın satın alma gücüyle ölçülen kazanç.
Basit bir benzetme: Bir arkadaşın “maaşıma yüzde 30 zam geldi” dese, sen hemen “enflasyon ne kadardı?” diye düşünürsün. Konut fiyatına da aynı soruyu sormak gerekir.
Aklına ilk gelen yöntem muhtemelen çıkarmak: yüzde 60 artış, yüzde 45 enflasyon, fark yüzde 15. Sonuç tam doğru değildir, çünkü enflasyon sadece başlangıç değerine değil, artan değere de işler. Doğrusu şöyle:
Enflasyonun yüzde 45 olduğu bir yılı düşünelim. Konut fiyatı üç ayrı senaryoda şöyle sonuçlanır:
| Konut fiyatı artışı | Enflasyon | Reel değişim |
|---|---|---|
| %30 | %45 | yaklaşık −%10,3 |
| %45 | %45 | 0 (alım gücü aynı) |
| %60 | %45 | yaklaşık +%10,3 |
İlk satırda evin TL değeri artmıştır, ama aynı parayla alabileceğin şey azalmıştır.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Enflasyon her yıl bileşik işler. Yıllık yüzde 50 enflasyonda üç yıl geçtiğinde genel fiyat düzeyi yaklaşık 3,4 katına çıkar (1,5 × 1,5 × 1,5 = 3,375). Yani evin fiyatının sadece alım gücünü korumak için bile üç yılda yaklaşık 3,4 katına ulaşması gerekir. “Üç yılda iki katına çıktı” diye sevinilen bir ev, bu örnekte alım gücü bakımından gerilemiş olur.
Bu yüzden tek bir yılın rakamına bakıp sevinmek ya da üzülmek yanıltıcı olabilir. Üç ve beş yıllık görünüm, gelip geçici dalgalanmaların etkisini azaltır ve daha sağlam bir fikir verir.
Evi kiraya veriyorsan, fiyat artışı toplam kazancın sadece bir parçasıdır. Diğer parça kira gelirindir. İkisini toplayınca toplam getiriyi görürsün.
Evin değeri 5 milyon TL, yıllık kira geliri 250 bin TL (yüzde 5) olsun. Kirayı yıl boyunca sabit, vergi ve giderleri hesaba katmıyoruz.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Gerçek hayatta kira gelirinden vergi, aidat, bakım, boş kalma süresi gibi kalemler düşer; bu yüzden kira dahil hesap da net olarak yapılmalı. Kira getirisinin ne anlattığını ve neyi gizlediğini ayrı bir yazıda anlattık: Kira Getirisi ve Amortisman Süresi.
Reel getiri tek bir doğruya sahip değildir; neye göre ölçtüğüne bağlıdır.
Evin başlangıç ve bugünkü değerini yaz. Değeri tahmin etmek yerine yakın tarihli, benzer ilan ve satış verisine dayandır.
Yüzde artışı bul: (bugünkü değer ÷ başlangıç değeri) − 1.
Aynı dönemin enflasyonunu bul ve formülle reel artışı hesapla.
Kira geliri varsa net kira toplamını ekle; alternatif olarak “bu parayı başka yerde tutsam ne olurdu” sorusunu aynı yöntemle cevapla.
Bu hesabı SibelGPT’de elle yapmana gerek yok: İstanbul Konut Fiyatları sayfasındaki “Enflasyona göre getiri” bölümü konut ve diğer araçların getirisini aynı enflasyon ölçüsüyle yan yana gösterir. Hesaplar yazılımla yapılır, yapay zekâ rakam üretmez.
İstanbul Konut Fiyatları sayfasında konut, altın, dolar, borsa ve mevduatın son 1, 3 ve 5 yıllık enflasyondan arındırılmış getirisini yan yana gör.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Reel getiri, kazancın enflasyondan arındırılmış halidir. Bir varlığın fiyatı TL olarak yüzde 40 artmış ama genel fiyatlar yüzde 40 artmışsa, o varlıkla alabildiğin mal ve hizmet miktarı değişmemiştir; reel getiri sıfırdır.
(1 + nominal artış) bölü (1 + enflasyon) işleminden 1 çıkarılır. Örneğin nominal artış yüzde 60, enflasyon yüzde 45 ise 1,60 / 1,45 = 1,103; yani reel getiri yaklaşık yüzde 10,3’tür. Yüzdeleri doğrudan çıkarmak (60 − 45 = 15) yanıltıcı sonuç verir.
Evin TL değeri artmış olsa bile alım gücü azalmış demektir: aynı evi satıp aldığın parayla bir yıl önceye göre daha az mal ve hizmet alabilirsin. Kira geliri varsa toplam tablo değişebilir; bu yüzden fiyat artışı ile kira getirisini birlikte değerlendirmek gerekir.
Garanti yoktur. Bazı dönemlerde konut fiyatları enflasyonun üzerinde, bazı dönemlerde altında seyredebilir; bölgeye, döneme ve faiz ortamına göre değişir. Geçmiş dönemlerdeki sonuçlar gelecek için bir vaat değildir; karar vermeden önce güncel veriye bakmak gerekir.
Genel karşılaştırmalarda TÜİK’in açıkladığı TÜFE yaygın kullanılır. Kendi harcama sepetin TÜFE sepetinden farklıysa kişisel enflasyonun farklı olabilir. Önemli olan, kıyasladığın tüm varlıklar için aynı dönemi ve aynı enflasyon ölçüsünü kullanmaktır.