“Konut fiyat endeksi yıllık yüzde 50 arttı” cümlesini her ay haberlerde görürsün. Peki bu, evinin fiyatının yüzde 50 arttığı anlamına mı gelir? Endeks kaç olmalı ki “yüksek” sayılsın? Bu yazıda endeks okumanın dört temel kuralını sade bir dille anlatıyoruz.
Bir ayda satılan evlerin ortalama m² fiyatına bakıp “fiyatlar yükseldi” demek kolaydır. Ama bu ortalama, o ay hangi evlerin satıldığına bağlıdır.
Bir şehirde iki bölge olsun: ucuz bölgede m² 40.000 TL, pahalı bölgede 80.000 TL.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Endeks işte bu karışım etkisini azaltmak için tasarlanır: amaç, benzer özellikteki konutların fiyatının nasıl değiştiğini izlemektir. Her endeksin yöntemi farklı olabilir; hangi veriye dayandığını (ilan fiyatı, ekspertiz değeri, tapu işlem bedeli gibi) yayımlayan kurumun metodoloji notundan kontrol etmek gerekir. İlan fiyatı istenen fiyatı, işlem bedeli ise gerçekleşen fiyatı yansıtır.
Endeksler bir baz dönemine göre kurulur ve o dönem 100 kabul edilir. TCMB’nin güncel konut fiyat endeksi serileri 2023 = 100 bazlıdır (baz yılı zamanla değişebilir). Endeks 250 ise fiyatlar baz dönemine göre 2,5 katına çıkmıştır. Ama bu, “fiyatlar pahalı” demek değildir; sadece baza göre kıyastır.
Ocak ayında endeks 180, bir yıl sonra 270 olsun.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Aylık değişim yüzde 3 ise yıllık yüzde 36 demek istersin. Ama artışlar bileşik işler: her ay bir önceki ayın üstüne biner. Yüzde 3’lük artış 12 ay boyunca sürerse 1,03’ün 12. kuvveti ≈ 1,426 olur, yani yaklaşık yüzde 42,6.
| Aylık artış | 12 ay sürerse yıllık | Düz çarpma (yanlış) |
|---|---|---|
| %1 | yaklaşık %12,7 | %12 |
| %2 | yaklaşık %26,8 | %24 |
| %3 | yaklaşık %42,6 | %36 |
Tek bir ayın değişimi ise mevsimsellik, birkaç büyük işlem ya da yayın dönemi gibi nedenlerle dalgalı olabilir. Trendi görmek için yıllık değişime (geçen yılın aynı ayına göre) bakmak daha güvenilirdir; yıllık karşılaştırma mevsim etkisini de büyük ölçüde eler.
Endeksin yüzde 50 artması, enflasyon yüzde 45 ise reel olarak yalnızca yaklaşık yüzde 3,4’lük bir artıştır (1,50 ÷ 1,45 − 1). Enflasyonun üstünde mi altında mı kaldığı, kaç lira arttığından çok daha öğreticidir. Hesabın mantığını ayrıntılı anlattığımız yazı: Konut Fiyatı Artıyor Ama Zenginleşiyor muyuz?
Türkiye geneli endeksi, büyük şehirler ve küçük şehirler arasındaki farkları tek sayıda toplar. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirler için ayrı seriler yayımlanabilir; yine de senin ilçen ya da mahallen genel eğilimden belirgin biçimde ayrışabilir. İlçe ve mahalle düzeyinde ilan verilerine dayanan ortalamalar yararlıdır ama az sayıda ilana dayanan rakamlar tesadüfi olabilir; bu tür uyarılara dikkat et.
Hangi endeks? Aynı kurum farklı kapsamlarda endeksler yayımlayabilir; başlığına bak.
Hangi karşılaştırma? Aylık mı, yıllık mı, belirli bir tarihten bu yana mı?
Nominal mi, reel mi? Enflasyondan arındırılmamışsa tek başına zenginleşme anlamına gelmez.
Hangi bölge? Türkiye geneli mi, şehir mi, ilçe mi?
Hangi tarihin verisi? Endeksler genellikle ay bittikten sonra, yaklaşık iki hafta gibi bir gecikmeyle yayımlanır; “bugün”ün fiyatını göstermezler.
Her ay konut fiyat endeksi, enflasyondan arındırılmış fiyat ve kira, faizler ve öne çıkan bulgular tek sayfada. Rakamlar yazılımla hesaplanır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Konut fiyat endeksi, konut fiyatlarının zaman içinde ortalama olarak nasıl değiştiğini tek bir sayı serisiyle gösteren bir göstergedir. Amacı bir evin fiyatını söylemek değil, fiyatların bir dönemden diğerine ne kadar arttığını ya da azaldığını ölçmektir.
Baz yılı, endeksin 100 kabul edildiği başlangıç dönemidir. Endeks 250 ise fiyatlar baz dönemine göre 2,5 katına çıkmış demektir. Baz yılı değiştiğinde endeksin seviyesi değişir ama iki tarih arasındaki yüzde değişim aynı kalır. TCMB’nin güncel konut fiyat endeksi serileri 2023 = 100 bazlıdır; baz yılı kurum tarafından değiştirilebilir.
Hayır. Endeksin seviyesi sadece baz dönemine göre kıyas verir; fiyatın yüksek ya da düşük olduğu anlamına gelmez. Anlamlı olan, iki tarihteki endeks değerinin oranıdır: 180’den 270’e çıkan bir endeks yüzde 50 artış gösterir.
Aylık değişimi 12 ile çarpmak yanlıştır; çünkü artışlar bileşik işler. Her ay yüzde 3 artış 12 ay boyunca sürerse yıllık artış 1,03’ün 12. kuvveti kadar, yani yaklaşık yüzde 42,6 olur. Yine de tek bir ayın değişimi dalgalı olabilir; trendi görmek için yıllık değişime bakmak daha güvenilirdir.
Ortalama m² fiyatı, o dönemde hangi konutların ilanda ya da satışta olduğuna göre değişir; pahalı bölgelerden daha çok satış olursa ortalama yükselir, hiçbir ev pahalanmamış olsa bile. Endeks ise benzer özellikteki konutların fiyat değişimini izlemeyi amaçlar. Her endeksin yöntemi farklı olabileceği için yayımlayan kurumun metodoloji notuna bakmak gerekir.