“Kira ödemek parayı çöpe atmaktır” cümlesini herkes duymuştur. Ama peşinat için ayırdığın paranın ve kredi faizinin de bir bedeli var. Bu yazı sana ne yapman gerektiğini söylemiyor; kararını verirken hangi soruları sormanı ve hangi hesabı yapmanı gösteriyor.
Sahip olmanın maliyeti: kredi faizi, peşinatın başka bir yerde kazandırabileceği tutar (fırsat maliyeti) ve giderler (aidat, bakım, emlak vergisi, sigorta).
Ödemediğin kira: Evde oturursan kira ödemezsin; bu bir tasarruftur.
Evin değer artışı: Fiyat artarsa kazanırsın, düşerse kaybedersin. Bu parça belirsizdir.
Uydurma varsayımlar: ev 5 milyon TL, peşinat 1,5 milyon TL (yüzde 30), kredi 3,5 milyon TL, kredi faizi yıllık yüzde 30, peşinatın alternatif getirisi yıllık yüzde 30, aylık kira 25.000 TL. Giderleri şimdilik hesaba katmıyoruz.
Bu örnekte ev almanın kirada oturmakla başa baş gelmesi için evin yıllık yaklaşık %24 değer kazanması gerekir. Giderler eklenirse oran yükselir.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Burada hiçbir sayı bir tahmin ya da tavsiye değil; mantığı göstermek için seçilmiş uydurma değerler. Gerçek faiz oranlarını, kirayı ve giderleri kendi durumuna göre değiştirdiğinde sonuç da değişir. Önemli olan, değer artışı beklentisinin bu başa baş noktasının üstünde mi altında mı olduğunu görmektir.
Sonuç olarak karar rakamlardan ibaret değildir; bu yazı sadece rakamlar kısmını netleştirir. Kararı, kendi gelirine, planına ve riske bakışına göre sen verirsin.
GayrimenkulGPT’nin kiralık analizi, bölge için kira ve satın alma maliyetini kodla hesaplanan bir karşılaştırmayla gösterir. Yatırım tavsiyesi değildir.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Herkes için geçerli tek bir cevap yoktur. Kira, faiz, peşinatın alternatif kullanımı, değer artışı beklentisi, giderler ve kişisel esneklik ihtiyacı birlikte değerlendirilmelidir. Bu yazı bir tavsiye değil, karar çerçevesi sunar.
Satın almanın kiraya göre kendini karşılaması için evin yıllık en az ne kadar değer kazanması gerektiğini gösteren oransal bir ölçüdür. Faiz ve peşinatın fırsat maliyetinden, ödenmeyen kira tutarı çıkarılarak hesaplanır.
Bir seçeneği tercih ettiğinde vazgeçtiğin en iyi alternatifin getirisidir. Peşinatı eve bağlarsan o paranın başka bir yerde kazandırabileceği tutarı da maliyet olarak düşünmen gerekir.
Zamanla kira artarsa ödemediğin kira tutarı da büyür ve satın almanın göreli maliyeti azalır. Ancak kira artışı hukuki kurallara tabi olabilir ve geleceği kesin bilemeyiz; bu yüzden farklı senaryolarla denemek mantıklıdır.
SibelGPT GayrimenkulGPT’deki kiralık analiz, bölge için kira ve satın alma maliyetini kodla hesaplanan bir ‘kira mı satın alma mı’ karşılaştırmasıyla gösterir. Rakamlar yazılımla hesaplanır; yatırım tavsiyesi değildir.