Ekonomi teorileri insanların kârını en üst düzeye çıkaracak, zararını en aza indirecek kararlar aldığını varsayar. Gayrimenkul piyasasına adım attığın anda bu varsayımın zorlandığını görürsün: Fiyatlar zirvedeyken sıraya girilir, fiyatlar gerilediğinde ise talep çekilir. Satıcılar da durgun bir piyasada evini aylarca boş tutmayı, ilan fiyatında indirim yapmaya tercih edebilir.
Bu çelişkili görünen kararların arkasında davranışsal finansın kuralları yatar. Burada ne yapman gerektiğini söylemiyoruz; kendi kararlarında hangi dürtülerin devrede olabileceğini göstermeye çalışıyoruz.
Nobel ödüllü ekonomist Richard Thaler’in kavramsallaştırdığı sahiplik etkisi, insanların bir varlığa yalnızca ona sahip oldukları için piyasa değerinin üzerinde değer biçme eğilimidir.
Gayrimenkulde şöyle çalışabilir:
Uydurma rakamlar: Aynı binada alt kattaki benzer daire 10 milyon TL’ye satılmış. Satıcı kendi dairesini “özel mutfak dolapları” ve “enerjisi” gerekçesiyle 13 milyon TL’ye listeliyor. Fark, emsale göre yüzde 30.
Piyasa gerçeklerinden kopan bir ilan uzun süre alıcı bulamayabilir. Bu bekleme sırasında kira geliri ve parayı başka yerde değerlendirme imkânı (alternatif maliyet) kaybedilir. Kaybın büyüklüğü sürenin uzunluğuna göre, direnilen indirim miktarına yaklaşabilir ya da onu aşabilir; bunu kendi rakamlarınla hesaplaman gerekir.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Zihne bir rakam bir kez çapa attığında, koşullar değişse bile o referans noktasından kopmak zordur.
Piyasanın en coşkulu döneminde komşusunun dairesinin 15 milyon TL’ye satıldığını gören bir ev sahibi için “taban fiyat” artık 15 milyon TL olabilir. Kredi faizleri yükselip talep daraldığında da satıcı fiyatı 14 milyona çekmeyi “1 milyon TL zarar etmek” diye algılar. Oysa o 15 milyon TL hiçbir zaman kendisine ait gerçekleşmiş bir kâr değil; yalnızca o günkü piyasa koşullarında bir başka dairenin bulduğu fiyattı.
Her iki durumda da karar, evin kendi özelliklerinden çok çevredekilerin davranışına bakılarak verilir. Piyasanın evreleri hakkında Konut Piyasasında Döngüler yazısına bakabilirsin.
Daniel Kahneman ve Amos Tversky’nin çalışmalarıyla bilinen kayıptan kaçınma, aynı büyüklükteki bir kaybın aynı büyüklükteki bir kazançtan daha ağır hissedilmesidir. Gayrimenkulde bu, “zararına satmam” cümlesine dönüşebilir: Satıcı, ödediği fiyatın altına inmemek için fiyatı sabit tutar ve beklerken likidite sorunu büyür. Bu da bekleyen paranın enflasyon karşısında erimesi demektir. Beklemenin maliyeti, göze alınan “zarardan” büyük de olabilir, küçük de; ama mutlaka vardır ve hesaba katılmalıdır.
| Bilişsel yanılgı | Tipik davranış | Olası maliyet |
|---|---|---|
| Sahiplik etkisi | Evi emsalin belirgin üzerinde listelemek | Satışın uzaması, kira ve alternatif getiri kaybı |
| Çapa etkisi | Duyulan en yüksek teklife takılı kalmak | Düşen piyasada alıcıya ulaşamamak |
| Sürü psikolojisi / FOMO | Herkes alırken almak, herkes kaçarken kaçmak | Değerlemeyi göz ardı etmek, fırsatları görmemek |
| Kayıptan kaçınma | Zararı kabul etmemek için beklemek | Sermayenin atıl kalması, enflasyon erimesi |
Rasyonel bir emlak kararı vermek, tapudaki ada değil verilere bakmayı gerektirir. Bir mülkü alırken ya da satarken hissettiğin dürtüleri bir davranışsal finans süzgecinden geçirmek, kararı sağlamlaştırabilir. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir; son kararı kendi durumuna göre sen verirsin.
Davranışsal finans kavramlarından yararlanarak kararlarını sorgulaman için sorular sunar. Tavsiye vermez; rakamlar yazılımla hesaplanır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
İnsanların bir şeye yalnızca ona sahip oldukları için piyasa değerinin üzerinde değer biçme eğilimidir. Evini satan biri, anılarını ve emeğini de fiyatın içine koyabilir; alıcı ise bunları fiyata eklemez.
Zihne bir kez yerleşen bir rakam, koşullar değişse de referans noktası olarak kalır. Daha önce duyulan yüksek bir satış fiyatı, piyasa değiştiğinde bile ‘taban fiyat’ gibi algılanabilir.
Aynı büyüklükteki bir kaybın, aynı büyüklükteki bir kazançtan daha ağır hissedilmesidir. Evini zararına satmamak için beklemek bu eğilimden doğabilir; ancak beklemenin de maliyeti vardır.
Kararı duygudan ayırmak için emsal fiyatlara, satış sürelerine ve kendi rakamlarına bakmak, bir karar kuralı yazmak ve gerekirse tarafsız bir ikinci görüş almak yardımcı olabilir. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir.
SibelGPT Nörofinans Koçu, davranışsal finans kavramlarından yararlanarak kararlarını sorgulaman için sorular sunar. Tavsiye vermez; rakamlar yazılımla hesaplanır.