Bir mahallenin “ortalama m² fiyatı 60 bin TL” olduğunu görmek kolay; o rakama güvenip güvenmeyeceğini bilmek zor. Bu yazı, mahalle ve ilçe rakamlarını okurken yanılmamak için dört soru ve üç tuzak sunuyor.
Bir mahallede sadece üç ilan varsa ve biri çok pahalıysa, ortalama bu tek ilan yüzünden yükselir. Bu yüzden iyi bir veri sayfası rakamın kaç ilana dayandığını göstermelidir. SibelGPT kira raporlarında 10’dan az ilana dayanan sonuçlarda “az ilana dayalı” uyarısı gösterilir; bu uyarıyı gördüğünde rakamı bir fikir olarak al, kesin bilgi olarak değil.
Bir mahallede beş dairenin m² fiyatı (bin TL): 40, 40, 42, 45 ve 100.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Ortalama bazen bu yüzden yanıltıcı olabilir. Ortanca uç değerlere daha dayanıklıdır. Sitelerde sık gördüğün şey ortalamadır; uç değer olasılığını akılda tut.
İlanda yazan satıcının istediği fiyattır; gerçekleşen fiyat pazarlıktan sonra farklı olabilir. İlan verisine dayanan ortalamalar piyasanın yönünü gösterir ama kesin işlem bedelini yansıtmayabilir. Ayrıca ilanlarda brüt ve net m² karışabilir, bu da karşılaştırmayı bozar.
Bir mahallenin ortalaması, o dönemde hangi tür konutların ilanda olduğuna göre değişir. Yeni bir proje piyasaya çıktığında ortalama yükselebilir, hiçbir eski ev pahalanmamış olsa bile. Aynı mantığı endeks yazısında ayrıntılı anlattık: Konut Fiyat Endeksi Nasıl Okunur?
Kaç ilana dayanıyor? Az ilan uyarısı var mı?
Hangi dönemin verisi? İki mahalleyi aynı dönemde karşılaştırıyor musun?
Aynı ölçü mü? m² fiyatı, kira ve brüt getiri gibi göstergeleri aynı biçimde okuyorsun, değil mi?
Aynı tür konut mu? Bina yaşı, yeni proje payı ve konut tipi karşılaştırmayı etkiler.
39 ilçede mahalle tablosu, arama, sıralama ve 2–3 mahalleyi yan yana karşılaştırma. Rakamlar yazılımla hesaplanır, yapay zekâ yorumu yoktur.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
İlan sayısı yeterince fazlaysa yön gösterir; ama birkaç ilana dayanıyorsa tesadüfi olabilir. İlan sayısına, verinin tarihine ve rakamın nereden geldiğine bakmak gerekir.
Bir bölgenin ortalamasının çok az sayıda ilandan hesaplandığını, bu yüzden tek bir pahalı ya da ucuz ilanın sonucu belirgin biçimde değiştirebileceğini gösterir. SibelGPT kira raporlarında 10’dan az ilana dayanan sonuçlar için bu uyarıyı gösterir.
Ortalama tüm değerlerin toplamının sayıya bölünmesidir ve uç değerlerden çok etkilenir. Ortanca ise sıralanmış değerlerin ortasındaki değerdir ve uç değerlere daha dayanıklıdır.
Hayır. İlan fiyatı satıcının istediği fiyattır; gerçekleşen fiyat pazarlıktan sonra değişebilir. İlan verilerine dayanan ortalamalar piyasanın yönünü gösterir ama kesin işlem bedelini yansıtmayabilir.
Aynı dönemin verisini, aynı ölçüyle (m² fiyatı, kira, getiri) karşılaştır; ilan sayılarını kontrol et; konutların yaşı ve tipi gibi farklara dikkat et. SibelGPT İstanbul Konut Fiyatları sayfasında 2–3 mahalleyi yan yana karşılaştırabilirsin.