“Ev mi alsam, altın mı, dolar mı, yoksa mevduat mı?” sorusu çoğu zaman şöyle cevaplanır: “Geçen yıl şu kadar yükseldi.” Oysa tek bir rakam, farklı araçları aynı terazide tartmaya yetmez. Burada ne almanı söylemiyoruz; seçeneklerin adil biçimde nasıl yan yana konacağını gösteriyoruz.
Karşılaştırmanın ilk şartı, her seçeneğin aynı gün başlayıp aynı gün bitmesidir. “Altın son bir yılda şu kadar arttı” ile “konut son beş yılda bu kadar arttı” cümlelerini yan yana koymak adil değildir.
İkinci tuzak, dönem seçimidir. Başlangıç ya da bitişi birkaç ay kaydırınca sıralama değişebilir. Bir aracın çok parlak göründüğü dönemi seçmek, sonucu baştan belirlemek demektir. Bu yüzden mümkünse birden fazla dönemde bakılır ve geçmiş getirinin geleceği garanti etmediği akılda tutulur.
Dört seçeneğin getirisi aynı yerden gelmez. Bu yüzden önce her birinin nereden kazandırdığına ve nelere mal olduğuna bakılır:
| Araç | Getiri kaynağı | Akla gelmeyen maliyet |
|---|---|---|
| Konut | Değer artışı + kira geliri | Aidat, bakım, emlak vergisi, alım-satım masrafı, boş kalma süresi |
| Altın | Fiyat değişimi | Alış-satış farkı, işçilik veya saklama |
| Dolar / döviz | Kur değişimi | Alış-satış farkı; kendi başına getiri üretmez |
| Mevduat | Faiz | Vergi kesintisi, vade bitmeden bozma kaybı |
Paran bir yılda yüzde 30 artmış ama fiyatlar da yüzde 30 artmışsa alım gücün yerinde saymıştır. Bu yüzden karşılaştırma nominal (görünen) değil reel (alım gücü) getiri üzerinden yapılır. Ayrıntılı mantık için Konutta Nominal ve Reel Getiri yazısına bakabilirsin.
Aşağıdaki oranlar tamamen uydurmadır; yalnızca yöntemi göstermek için seçildi. Varsayım: yıllık enflasyon %30.
Şimdi tek bir varsayımı değiştirelim: konutun değer artışı %30 yerine %20 olsun. Toplam %23,5’e, reel getiri yaklaşık −%5,0’a iner ve sıralama tersine döner.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Bu örnek bir iddia değil, bir uyarıdır: sıralama, varsayımlara çok duyarlıdır. Kimin “kesin kazandıracağını” söyleyen biri bu duyarlılığı gizliyor demektir.
Dalgalanma: Fiyatı gün içinde değişen bir araç ile fiyatı yavaş değişen bir araç aynı “yıllık getiri” rakamıyla farklı hissettirir. Ara dönemde değerin düşmesine dayanıp dayanamayacağın önemlidir.
Paraya ulaşma hızı: Mevduat, döviz ve altın kısa sürede paraya çevrilebilir; konutta bu süre uzun olabilir. Ayrıntısı likidite yazısında.
Bölünebilirlik: Altını gram gram almak mümkündür; evi parça parça almak mümkün değildir. Bu, küçük birikimler için seçenekleri sınırlar.
Kaldıraç: Konut kredi ile alınabilir; bu getiriyi de riski de büyütür. Bkz. Konut Kredisi ve Kaldıraç.
Özetle: iyi bir karşılaştırma bir kazanan ilan etmez, hangi varsayımda hangisinin öne geçtiğini gösterir. Kararı kendi hedefine, süreline ve risk toleransına göre sen verirsin. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir.
Konut fiyatını ve kirayı resmî verilerle, enflasyondan arındırılmış grafiklerle görebilirsin. Rakamlar yazılımla hesaplanır; yatırım tavsiyesi değildir.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Bu yazı bir tahmin ya da tavsiye vermez. Cevap; hangi iki tarih arasına baktığına, konutun giderlerini ve kira gelirini hesaba katıp katmadığına ve enflasyondan arındırıp arındırmadığına göre değişir. Doğru karşılaştırma için aynı başlangıç, aynı bitiş ve aynı ölçü birimi kullanılmalıdır.
Çünkü iki ayrı kaynaktan gelir: değer artışı ve kira geliri. Buna karşılık aidat, bakım, emlak vergisi ve alım-satım masrafları gibi giderler vardır. Yalnızca fiyat artışına bakmak konutu olduğundan iyi ya da kötü gösterebilir.
Nominal getirinin enflasyondan arındırılmış halidir. Paran bir yılda yüzde 30 artmış ama fiyatlar da yüzde 30 artmışsa alım gücün değişmemiştir; reel getiri sıfıra yakındır.
Başlangıç ve bitiş tarihleri değişince sıralama da değişebilir. Bir aracın çok iyi göründüğü dönem seçilirse sonuç yanıltıcı olur. Bu yüzden birden fazla dönemde bakmak ve geçmişin geleceği garanti etmediğini unutmamak gerekir.
EmlakLab’da konut fiyatları ve kira, enflasyondan arındırılmış olarak, resmî verilere dayalı grafiklerle gösterilir. Rakamlar yazılımla hesaplanır; yatırım tavsiyesi değildir.