Ev ararken ilk baktığın filtre muhtemelen metrekare fiyatıdır: Toplam fiyat ÷ metrekare = birim değer. Kâğıt üzerinde kusursuz bir araç gibi durur. Ama aynı sokakta, hatta aynı binada, ilanda aynı metrekareyi gösteren iki daire arasında belirgin değer farkları görülebilir. Burada ne almanı söylemiyoruz; rakamın neyi gizleyebildiğini gösteriyoruz.
Gayrimenkul pazarlamasında üç ayrı kavram iç içe geçer:
Uydurma rakamlar, yalnızca yöntemi göstermek için:
| A Dairesi | B Dairesi | |
|---|---|---|
| İlan fiyatı | 10.000.000 TL | 9.800.000 TL |
| Brüt alan | 120 m² | 105 m² |
| Net alan | 78 m² | 82 m² |
| Faydalı alan oranı | %65 | %78 |
| Brüt birim fiyat | 83.333 TL/m² | 93.333 TL/m² |
| Net birim fiyat | 128.205 TL/m² | 119.512 TL/m² |
İlk bakışta brüt rakama göre B “daha pahalı” görünür. Oysa fiilen yaşayacağın metrekareye göre B, daha geniş (82 m² karşı 78 m²) ve metrekare başına daha ucuzdur; net birim fiyatta A yaklaşık %7 daha pahalıdır.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Ortak alan yükü yüksek projelerde brüt rakam bu yüzden ciddi bir maliyet yanılsamasına dönüşebilir. Net alanı ilan metnine bakarak değil, mümkünse mimari plandan veya yerinde ölçümle doğrula; çünkü tanımlar ilandan ilana değişebilir.
Bir yapı zamanla yıpranır ve değerinin bir kısmını kaybeder. Arsa ise yerinde durur. Bu yüzden, özellikle kentsel dönüşüm ihtimali olan bölgelerde, tapudaki arsa payı / payda oranı incelenecek önemli bir bilgidir.
Uydurma durum: 1.000 m² arsa üzerinde iki farklı bina düşünelim.
Kentsel dönüşüm gibi bir durumda hak dağılımı çoğu zaman bu paylara göre yapılır. Bu yüzden, bina içindeki dekorasyon ne kadar pahalı olursa olsun, arsa payı uzun vadede belirleyici bir unsur olabilir.
Rakamlar kavramı göstermek için uydurulmuştur; gerçek bir piyasa verisi değildir.
Bir mülkü analiz ederken yalnızca kaç metrekare olduğuna değil, o metrelerin nasıl dağıldığına da bak:
Özetle: metrekare fiyatı bir başlangıç noktasıdır, hüküm değil. Satın aldığın şey bir rakam değil; yaşayacağın alan ve tapuda sana ait olan paydır. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir; kararı kendi ihtiyacına ve bütçene göre sen verirsin.
Mahalle ve ilçe için m² fiyatı, kira ve getiri rakamlarını kodla hesaplanan raporla görebilirsin. Yatırım tavsiyesi değildir.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yatırım, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Örnekler kavramı anlatmak için uydurulmuştur. Kararlarından önce güncel veriye ve uzman görüşüne bak.
Merak edilenler
Brüt alan duvarlar ve ortak alanlardan düşen payı da içerir. Net alan ise duvarların içinde kalan, fiilen kullandığın yaşam alanıdır. Aynı fiyatta net alanı büyük olan daire, net metrekare başına daha ucuz olabilir.
İlan fiyatı net metrekareye bölünür. Örneğin 10.000.000 TL’lik ve 78 m² net alanlı bir dairenin net birim fiyatı yaklaşık 128.205 TL/m²’dir. Net alanı ilan metninden değil, mümkünse plandan veya yerinde ölçümle doğrula.
Net alanın brüt alana oranıdır. Örneğin 78 m² net, 120 m² brüt bir dairede oran yüzde 65’tir. Oran düştükçe ödediğin brüt metrekarenin daha küçük bir kısmında yaşarsın.
Arsa payı, tapuda binanın oturduğu arsadan sana düşen hissedir. Bina zamanla yıpranırken arsa payı kalır; kentsel dönüşüm gibi durumlarda hak dağılımında sıklıkla belirleyici olur. Tek başına değeri belirlemez; konum, imar ve zemin durumu da önemlidir.
Hayır, hızlı karşılaştırma için faydalıdır. Sorun, onu tek ölçü olarak almaktır. Brüt-net farkı, arsa payı ve planın verimliliği ile birlikte okumak daha doğrudur. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir.